不動産物件を売りたい方へ
  • 成功のポイント
  • 仲介と買取の違い
  • 依頼するその前に
  • 売りやすい物件とは
  • 売却の流れ
売却成功のポイント
気をつけたいポイントとは・・・
購入希望者はインターネットで売物件情報を自分で集めてある程度絞ってから不動産業者に問合せをする、という方がとても多いです。価格についても希望地区の物件はすべて調べて、相場感覚をしっかり持っている方が非常に多いのです。売主はこの状況をしっかり把握し、売れる価格を自分で判断できる位でないと相手もされない状態となってしまいます。

今地方では購入者より売却物件の方が多いのです。今後もさらにこの傾向がすすむのは少子高齢化だけを考えても明らかです。買う人が競争するのではなく、売る人が競争する時代ということを忘れてはいけません。

仲介と買取の違い

土地・建物を売却する場合、仲介と買取の方法があります。

仲介・・・売主と買主の間に入って話をまとめてくれるのが仲介業者。仲介業者にかかる費用は仲介手数料です。400万超の売買ですと「売却価格×3%+6万円(消費税別)」という計算で算出します。仲介の場合は、売り出しの依頼から買主を探しますので、買主が見つかるまでの時間がかかります。

買取・・・不動産業者に土地・建物を買い取ってもらうのが買取です。買取業者に仲介手数料の支払いはありません。買取価格は仲介より安くなります。買取価格は、買取業者の利益、土地・建物整備費用、広告費、維持費、経費、値下がりリスク等差し引いたものが買い取り価格となるからです。業者が買い取るので、売却価格に納得いけばすぐ売れます。

仲介と買取の特徴
業者に依頼するその前に

土地、建物の査定を不動産業者に依頼をするなら以下の事は知っておきましょう。

・仲介と買取の査定価格は違う
仲介の場合は不動産業者が売主と買主の間に立ち契約の手続きをしてくれるもので、費用は仲介手数料だけです。買取の場合には、買取業者の利益、土地・建物を売るための整備費用、広告費、値下がりリスク等差し引かれたものが買い取り価格となるため、仲介より安くなります。

・仲介の査定金額は売れる金額ではない
不仲介業者が出す査定金額は、「この位でしたら売れそうですよ」という金額です。この金額が相場より高ければ売れにくいですし、安ければ売れる可能性は高くなりますが、売る側としては少しでも高く売りたいですからそうもいきません。査定する不動産業者も性格があり、「運が良ければ・・・、タイミングが合えば・・・」など楽観的な業者は高めの査定をする傾向があり、「人口減少、世帯減少・・・、高齢化・・・現実的に考えると・・」など慎重な業者は低く査定する傾向があるような気がします。一番大事なのは売る人も相場感を持ち、売りたい不動産の付近の売物件がいくら位ででているのか?どの位の期間売りに出ていて、売り出し価格の値引きをどの位してきているのか、など調べることが大事です。この作業をしていると不動産業者の言うことがわかり、自分自身の判断で依頼する業者、売る金額に自信が持てます。

・大手の会社だから査定金額が高い訳ではない
仲介でも買取でも査定価格に違いが出るのは、担当者の地理感、相場感によるところが大きいです。買取の場合は経費を削ることができる会社の方が査定が高くなるでしょうし、利益率をどの位でみるかにもよります。不動産業界は建築会社との付き合い、不動産業者間の付き合いにより物件情報が広く伝わる部分があります。派手な宣伝をする会社が売れやすいわけではありません。CMや新聞折り込みで見る不動産業者の宣伝は「高く買い取り、売却物件募集」売主へ向けた宣伝が多いと思いませんか?

・仲介の売却金額は業者が決めるわけではない
仲介の場合、大きく相場から離れたことを言わなければ、売主がこの金額で売りたい!と言えばその金額で売出ししてくれます。ただ、それで売れるかどうかは紹介してみないとわかりません。売れなければ当然価格調整(値下げ)をしていきます。不動産業者が出す査定金額は目安です、参考価格です。売りたい価格、買いたい価格が一致した時に契約となるのです。

売りやすい物件とは

売りやすい物件と売りづらい物件の違いとは結局のところ金額設定です。
人気地域で人が集まる場所の不動産でしたら当然「売りやすい」です。

ですがすべてがそういった地域ではありません。誰でも高く売りたいのです。そのため的外れな金額設定をしてしまう場合があります。当然「売りづらい物件」となります。

また、三角の土地、交通量の多い住居に合わなそうな土地、人が集まらない地域でも下図のような市場原理を考慮できる方は買いたい人が惹かれる価格設定ができ、「売りやすい物件」として売却を成功しています。

需要と供給
不動産買取の流れ

土地・建物を不動産業者へ買い取ってもらう流れです。一般的な仲介ですと買い手を見つけるまでに時間がかかってしまいます。急いで不動産を売却したい方に向いた売却方法です。
また田んぼなど広い土地の場合は、分割して売ることは宅地建物取引業の免許がないとできないので不動産業者へ買い取ってもらうか、一括で売るのが一般的です。(実際には異なる方法も状況によりとっているのが実情です・・・隣地の方が数平米欲しい場合に免許がないから業者に買い取ってもらわないと売ることができない、、、なんておかしいですしね)

査定の依頼
住まいの買い換えや、未利用地の売却、相続したが利用しない不動産、売却の理由は様々ですが、まずはご自身の不動産がいくらで売れるのか、価値を知ることが第一歩です。
買取の場合は仲介と違い、査定金額が売れる金額なので高い金額を出す業者を見つける為、何社か査定依頼しましょう。
査定の依頼
買い取り価格の提示
買取業者から出される金額は売れる価格です。
分譲業者、建物再販業者の場合には再販に掛かる経費+利益が入りますので相場の6~7掛け位の金額が目安となります(土地建物の状況によります)。
買い取り価格の提示
打合せ、交渉
聞けるようでしたらその金額になる根拠(再販方法、経費概要等)を説明してもらい、納得しましたら売買のスケジュールなどを打合せします。必要書類、手続きの案内を受けます。
打合せ、交渉
売買契約を結ぶ
打合せ後、納得した金額で売買契約を結びます。
買取業者も融資を利用する場合がありますので、契約した後日引渡決済となる場合があります。現金買取の場合には、売買契約と同時に引渡手続きと代金受け取りとなります。
売買契約を結ぶ
引き渡し
事務的な手続き、書類などは業者、司法書士より案内してくれます。
引渡決済は一般的に銀行で行い、司法書士も同席して、代金の受領と不動産引渡手続きをして売却が完了となります。
引き渡し

買取は不動産業者に売却しますので金額が決まれば速やかに契約・引渡となります。なので仲介のように買主を見つける時間が短くなります。しかし、買い取った不動産業者は今度はその物件を誰かに売却して、そこで利益を上げますので仲介と比べると売却金額は安くなります。

注意点

※分譲業者ではなく、事業者(介護、店舗等)が買い取りを希望する場合もあります。その場合は買い取る方は再販するわけではありませんので分譲業者への売却より高く売れる可能性があります。ただし、買主を見つけるのに業者への紹介等個人ではなかなかできませんので仲介業者へ依頼する方が無難です。

不動産仲介の流れ

土地・建物・マンション等仲介業者にて不動産を売却する流れです。 不動産仲介業者とは、売りたい人とから売却の依頼を受け買主を紹介することにより仲介手数料という報酬を頂く不動産屋です。

査定の依頼
住まいの買い換えや、未利用地の売却、相続したが利用しない不動産、売却の理由は様々ですが、まずはご自身の不動産がいくらで売れるのか、価値を知ることが第一歩です。
一般的に査定は無料ですので納得がいくように何社か聞くのが良いです。土地の価格は相場、土地の状況により変わりますので査定金額の根拠は良く聞きましょう。
査定の依頼
仲介会社を選ぶ
査定してもらったら、次は仲介を依頼する不動産業者を選びます。
ここで知っておいて頂きたいのは、仲介業者が出す査定金額の意味は「この金額が売れる目安」ということです。なので査定金額より大分値下げして売れた、ということもあります。仲介の依頼を取るために高い査定金額を出す業者もいますのでご自身でも相場(付近の販売資料、公示価格)を調べることは大事なことです。あと、やはりどの会社でも丁寧に対応してくれる担当者が良いですよね。
仲介会社を選ぶ
媒介契約を結ぶ
仲介業者を決めたら媒介契約を結びます。これは土地の販売活動を依頼する契約です。下記の3種類の契約形態があります。
一般媒介契約
複数の不動産業者に依頼ができます(※金額は統一しましょう)
専任媒介契約
1社にしか仲介の依頼はできません、売主自らが買主を見つけた場合には不動産業者を外せます。
専属専任媒介契約
1社にしか仲介の依頼はできず、売主が買主を見つけてきた場合でも不動産業者を通さないといけません。仲介手数料発生します。
媒介契約を結ぶ

不動産業者としては確実に売り上げが上げられる専任媒介契約を希望します。売主としては複数頼める一般媒介契約を希望した方が良いような気もしますが、不動産屋の気持ちとすれば他社に取られてしまう可能性もある物件に多額の広告費はなかなか掛けられない、という部分もあります。判断基準としては専任媒介契約でも依頼する不動産業者が他の不動産業者へ積極的に情報を伝えるかどうかです。不動産業者は物件を共有するシステムなので専任媒介契約で売主が不利になることもありません。

売り出しスタート
媒介契約を結んだら、次は物件の売出し開始です。価格をいくらにするか、不動産業者の査定価格と売主の希望価格を調整して売り出し価格を決め、折込・インターネット広告、住宅会社への紹介、現地へ販売の看板、不動産業者との情報共有などしていきます。
売り出しスタート
経過報告、条件変更、価格変更
広告等に掲載し、買主を探しますが広告等していてもなかなか決まらない場合にはその状況を不動産業者より報告があり売り出し価格の見直し(値下げ)となります。購入を検討してくれる方が現れましたら価格交渉となります。(土地の値が下がる時代ですので今は必ず値下げ交渉されます)売主、買主折り合う金額となりましたら契約の段取りとなります。
経過報告、条件変更、価格変更
売買契約を結ぶ
購入希望者との価格交渉がまとまったら買主との売買契約となります。契約時には買主より手付金を預かります。この時不動産業者によっては仲介手数料の一部を請求される場合もありますが、一般的には最後の引渡決済時に支払う形になります。契約時の用意するもの、段取りは不動産業者より案内がありますが、一般的には印鑑と身分証明書を持参すればあとは不動産業者が用意してくれます。契約書類は可能であれば契約前に確認しておいたほうが良いです。
売買契約を結ぶ
引渡し・決済
買主から残金の受取り、売主は同席する司法書士へ所有権移転の依頼をすることにより契約完了となります。この際に仲介手数料など経費の支払いを受け取る残金より支払います。事務的な手続きは不動産業者・司法書士より教えてくれます。
※たまに権利書があるつもりだったがどこにしまったかわからなくなった、ということもありますので早めに権利書の有無を確認し、その権利書で良いか司法書士又は不動産業者に確認しましょう。
引渡し・決済

以上の流れになります。
仲介の場合は売り出し価格で売れなければ徐々に値を下げて買主を見つける方法なので時間がかかる場合も結構あります。仲介はじっくり納得する金額で不動産を売却したい方に向いています。ただ、相手があることなのでタイミングによりすぐ売れる場合もありますから、時間に余裕があるなら急いで買取で安く売ってしまわないようにまずは仲介から考える方が良いかと思います。

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