中古住宅として売却を考えている方へ
空家増加時代の中古住宅売却方法のご案内

青島不動産では中古住宅として売却できるご提案をしています



住替えをしたい、実家が空家になっている、相続をしたが利用しない・・・など様々な理由で売却を考えている方がご覧いただいていると思います。


空き家が身近に増えてきている中、今後は中古住宅の売物件は増加していきます。
売却したくてもなかなか売れない、相場より安くしても売れない、供給過剰となればそのような状況になることも十分に考えられます。


この10年少しの間でアパートの大家さんは供給過剰により家賃の値下げ、大掛かりなリフォームをしないと借り手がいない状況に変わってきたことと同じ、
売りたい方も今後は買主にとってメリットを感じられる条件を提示しなくては売れない、という時代に移り変わっていくことを念頭に置いていただきたいです。


そのような売り手にとって厳しい時になっていく中で、売却を成功するための方法を一緒に考えていきたいと思っています。


①インスペクション(建物検査)の実施



建築士による検査により、所有者も気付いていない建物の不具合等を発見できます。
費用は約2万+税が目安となっています。
※瑕疵保険利用を前提とする場合は、指摘事項があると補修が必要になります


<指摘事項例>
・外壁にクラック
・基礎にクラック
・床の傾き


②瑕疵保険の加入



瑕疵保険は建物検査を行って加入条件に適合する場合に利用可能となります。
建物の主要構造部分(屋根や壁、基礎等)の瑕疵(隠れた不具合)や雨漏りの保証がされます。費用は1年保証が約5万位となっています。


☆買主にとって、専門家による建物検査が行われているということと、万が一の補修費用も保険があるということの安心感があります。
また、築20年超の建物の場合、住宅ローン控除、登録免許税の軽減という本来受けることのできない控除が受けられるようになります。


※中古住宅の売買では、建物は現況渡しで売主は不具合がある場合は責任を負いません、という契約が個人の方が売主の場合は認められています。買主からすると不安を抱きながらの契約をしているのが現状です。

※瑕疵保険の費用負担については、状況により売主又は買主が負担することを決めていきます。


③建物の自主(当社)点検(シロアリ、雨漏り、設備点検)と手入れ



普段住み慣れている自宅もよく見てみると様々な変化に気づくことができます。特にシロアリ、雨漏りは目に見えない場所で悪化している場合もありますので、早めに発見して、補修していきたいものです。

〇シロアリ
・湿気のある場所・・建物北側の玄関、風呂、洗面所の水回りや結露しやすい部屋などの木部を
          見ると食害の跡がみられることがあります。また叩いてみると軽い音が
          しますのでその場合には、付近の床下やその周りの木部を確認します。

〇雨漏り
・窓側の天井や、外から建物を見てバルコニーの取付部や増築等建物を繋いでいる部分になる室内の天井を確認しますとしみの跡がある場合があります。
雨が降る日に確認してください。状況により漏らない場合があると思いますが、それは強い雨(台風など吹き上げるような雨)の場合に漏る場合もあります。

〇設備点検
・現在居住している方であれば、現状利用しているものは問題ないと考えられますが、普段使っていない機能のある設備は何度か起動してみて確認します。
空家にしている場合は、水回り、電気、建具の動きを確認します。
 水回り・・・水を流して蛇口の根元から水が漏れていないか
       水を流して排水パイプ等の根元等から水漏れがないか
 電気・・・照明が切れていないか
 建具・・・動きが悪くないか、鍵はスムーズにかかるか

④その他売れるためにしておきたいこと



〇掃除・・特に水回りの掃除はしておきましょう。
     建物周りの草取り、伸びた庭木の剪定

※購入希望者へ見てもらう際に汚れがあると、引渡時にクリーニングするとしてもその印象は残ってしまいます。

〇荷物の片付け・・空家にしている場合は物置となってしまうことがありますが、
         荷物は全て片付けるようにして下さい。

※荷物が残っていますと、購入希望者はいらないものを残されてしまうという心配や、他人の生活感が残っていることに悪い印象を感じてしまいます。
         

⑤中古住宅?売土地?建物の築年数が古い場合の売り方は?


建物が古い場合、解体をして売土地として売り出す方が良いのか、中古住宅として売り出
していけばいいのかの判断は難しいものです。

一般的に築年数が20年を超えると木造の建物は価値はゼロと言われています。
実際に不動産業界では建物査定をする際に現価率表を基準に査定しますが、築20年超の木造の残存価値はゼロとなっています。

そうなると木造の建物は20年超えると中古住宅にはならないのか?その様なことはなく、実際には新築時に使用した材料やメンテナンス状況により30年経過しても良い建物はたくさんあります。

中古住宅として売り出しする際の目安として昭和57年(新耐震基準)以降の建物といいますが、メンテナンス、リフォーム状況により建物の利用は厳しい場合もあります。

青島不動産では、中古住宅として販売をご提案させて頂く境目の目安としては、昭和57年以降の建物でありメンテナンスを定期的に行っていたものの場合と考えています。ただし、昭和56年以前の建物でも耐震工事を行っている場合はインスペクションを行って頂き判断させて頂きます。

⑥売却価格はどのようにして決めるのか?その金額は売れる金額なのか?



売却価格は不動産屋に買主を探してもらう「仲介」と不動産屋が買取をして不動産屋が再販売を行う「買取」とでは違いがあります。
参考ページ

ここでは仲介の場合を話します。
仲介での土地価格は「売りたい人の希望価格」と「買いたい人の希望価格」の折り合う金額が相場といえます。相場はどのように判断するかといいますと、売買事例と付近の販売中物件の金額(坪単価)や現地の地形や接道状況などをもとに考えています。
毎年発表される公示価格も売買事例などを参考に決まっています。

建物の価格については上記の「⑤中古住宅?売土地?建物の築年数が古い場合の売り方は?」のことを基準に考慮します。

売却金額の提案をさせて頂く際にはこれらを踏まえて提示しています。ただしこの金額は買取ではないので「売れる金額」ではなく「売れそうな金額」です。この売れそうな金額で広く購入希望者へ紹介をさせて頂き、購入希望者が購入したいと思えば妥当な金額となりますが、金額が高いと感じられてしまえば値下げ交渉や、売れず値下げを考えていくことになります。


今後は少子高齢化、空き家の増加、持ち家所有意欲の低下などにより藤枝市付近の地方では地価が上がることは考えにくい状況となっており、相場は緩やかに下がっていくのではないかと考えます。
ただし、直近では団塊世代の方の持ち家が高齢化により施設への入所や子供世帯との同居などの状況が急激にすすむことも考えられますので現在空家にしている方や利用予定の無い資産を所有される方は売却という判断のタイミングを逃さないようにしてもらいたいです。

現在の相場感覚で将来売れるという保証はどこにもありません。
まずは身近な不動産屋へ判断するための参考になる情報収集はしておいた方が良いです。

☆青島不動産では売却の目安となる金額を参考資料も添付して「ご提案書」を無料でご希望の不動産の調査・査定・ご提示をしていますので、ご相談ください




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